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Fraccionamientos privados y comités vecinales ¿Al margen de la ley?

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04 de Julio 2024

JESSICA ROSALES 

En la búsqueda de mayor seguridad, exclusividad y estatus por parte de algunos residentes, los fraccionamientos privados han proliferado en la región Sureste, así como en otras ciudades de Coahuila y del país. Sin embargo, la falta de una estricta regulación y el desconocimiento de leyes vigentes ha dado paso a la creación de comités vecinales que operan al margen de la Constitución, al limitar o condicionar el acceso a las zonas habitacionales por el pago de una cuota.

Desde diferentes perspectivas, expertos en el tema hablan sobre la necesidad de una regulación adecuada y sobre el desconocimiento de la ley por parte de residentes, lo que ha permitido que algunos actúen de manera arbitraria imponiendo restricciones ilegales. Además, plantean posibles soluciones para regular estos fraccionamientos y proteger los derechos de todos los involucrados.

Héctor Javier Cortés Ruiz, ex presidente del Colegio de Ingenieros Civiles y ex consejero de la junta de Gobierno del IMPLAN en Saltillo, actualmente miembro de la Asociación Mexicana de Urbanistas, explica que a diferencia de las propiedades en condominio donde los residentes son dueños de las áreas comunes, los fraccionamientos de “acceso controlado” tienen zonas públicas que no pueden restringirse a ningún ciudadano como lo establece el reglamento municipal de Desarrollo Urbano.

Aunque los comités vecinales implementan protocolos de seguridad, el experto señala que se violan derechos fundamentales como el libre tránsito plasmado en el artículo 11 de la Constitución o el 16 que habla la protección de los datos personales. “Es ilegal que vigilantes de seguridad privada exijan identificarse a todos los que quieren entrar a un fraccionamiento, pues la ley indica que eso solo puede ocurrir por una autoridad y bajo una orden judicial”, afirma.

Destaca que dichos comités, a menudo no registrados legalmente como asociaciones civiles, ejercen derechos sin respaldo jurídico y eluden obligaciones establecidas por el Código Civil de Coahuila.

En Saltillo se tiene registro ante la autoridad municipal de 31 fraccionamientos de acceso controlado y 23 en Ramos Arizpe, cuya licencia fue solicitada por un comité de vecinos, desarrollador de fraccionamientos, junta de vecinos y/o representantes de vecinos.

Cabe mencionar que las empresas de seguridad son contratadas por dichas juntas o comités y en las cuales no intervienen los Ayuntamientos. 

La autoridad municipal explica que, “Los problemas entre vecinos que deviene de un acceso controlado y que no puedan resolver de común acuerdo son turnados al juzgado municipal para imponer sanciones administrativas en caso de que sea procedente y a los jueces cívicos para consensar entre particulares. También existe la opción de los centros de medios alternos de solución de conflicto de Gobierno del Estado”.  

De acuerdo con el artículo 93 del Reglamento de Desarrollo Urbano y Construcciones del municipio de Saltillo, el uso y el mantenimiento de una caseta de vigilancia es responsabilidad de los habitantes del fraccionamiento, pero también pone en claro que una vez cerrado el fraccionamiento, la solución de las diferencias vecinales, serán responsabilidad de sus propios organismos civiles. 

Así mismo, en caso de que existan quejas recurrentes que no puedan ser resueltas por los particulares, la Dirección de Desarrollo Urbano podrá revocar su autorización para controlar el acceso al desarrollo habitacional.

El artículo 93 BIS del mismo reglamento en su fracción tres, establece que no se podrán impedir el paso de personas y vehículos, salvo cuando se encuentre bajo el Régimen de Propiedad en Condominio y que el área de cesión municipal destinada a equipamiento urbano, se encuentre fuera del área restringida.

Fraccionamientos Portales y Versalles protagonizan conflictos vecinales

En fechas recientes se han presentado conflictos entre vecinos por las restricciones en algunos fraccionamientos de Saltillo, en los que el municipio ha tenido que intervenir para informar y esclarecer los alcances de las leyes y el reglamento municipal.

En el fraccionamiento Portales, un incidente reciente involucró a un residente que intentó ingresar a su colonia en estado inconveniente sin su tarjeta de acceso. El encargado de la caseta le negó el ingreso y lo sacó a empujones de la caseta de vigilancia, lo que escaló hasta convertirse en un altercado físico que derivó en un proceso legal por tentativa de homicidio contra el habitante quien golpeó brutalmente al trabajador.

Héctor Javier Cortés, experto en urbanismo, subrayó que este conflicto pudo haberse evitado si, primero, el residente no hubiera cometido excesos incurriendo en lesiones, pero también si el vigilante hubiera actuado conforme a la ley, señalando que estos empleados no tienen autoridad para impedirle a ninguna persona el acceso a su propiedad. 

Y aunque los vigilantes siguen instrucciones de una empresa de seguridad que, a su vez impone protocolos basado en las órdenes de un comité de vecinos, sugirió que, en situaciones similares, los residentes pueden llamar a la policía para resolver el problema de manera legal y pacífica, ya que es su derecho acceder a su vivienda sin ningún pago o condición de por medio.

Otro de los casos se suscitó en el fraccionamiento Versalles, en donde trabajadoras domésticas se manifestaron tras negarles el acceso por la entrada principal y fueron obligadas a usar una entrada secundaria, acto que ha sido calificado como discriminatorio e ilegal.

Cortes Ruiz y otros expertos, afirman que todas las personas tienen derecho a ingresar por la entrada principal, independientemente de su función en la comunidad, pues la legislación mexicana protege el libre tránsito y prohíbe cualquier forma de discriminación.

Vecinos morosos deberían pagar con servicio comunitario: Salma Vázquez

En el contexto del creciente debate sobre la constitucionalidad en la operación de fraccionamientos privados, la abogada penalista Salma Vázquez, quien ademas es administradora de una zona habitacional en Saltillo, opina que los vecinos deben establecer acuerdos y aceptar el pago de una cuota para el mantenimiento del lugar.

Por ello, sugiere que aquellos que no quieran o puedan pagar deben contribuir con servicio comunitario y si definitivamente no quieren cooperar, deben considerar vivir en lugares distintos a los fraccionamientos de acceso controlado.

“Si tu vas a vivir en un fraccionamiento con tus ideas de ésta es mi propiedad y voy a hacer lo que quiera, pues mejor no vivas en un fraccionamiento, todos se tienen que acoplar a un reglamento en sociedad”, dijo.

Añade, “Sí, me ha tocado tener que sentarme con vecinos que no están de acuerdo con las políticas o con el reglamento interno del fraccionamiento, ese reglamento no se hizo solo, ese reglamento se hace entre vecinos, se llega a un acuerdo, es votado. Entonces si esa persona me dice yo no quiero pagar, muy bien, pero pues hay que hacer un consenso con los vecinos, a ver si todos estamos de acuerdo en que tengas el acceso”, comentó.

Lo anterior, propició un debate en el programa Sexto Día de Grupo Región, en donde radioescuchas le recordaron a la abogada penalista el principio básico juridico de que nadie esta por encima de la ley, citando la Constitución y el derecho al libre tránsito; incluso el ciudadano Eduardo Mendoza manifestó que nadie puede ser expulsado de su domicilio por un acuerdo entre vecinos, ya que se traduciría en un delito.

En entrevistas recientes, el secretario del Ayuntamiento, Carlos Estrada, explicó que impedir el ingreso de un ciudadano a un fraccionamiento para llegar a su propiedad podria considerarse como despojo.

Por otra parte, Salma Vázquez habló de la importancia de transparentar las acciones y la administración de los recursos, “Es esencial que los comités de administración operen de manera transparente y se registren formalmente. Los residentes tienen derecho a saber cómo se utilizan sus cuotas y a participar en la toma de decisiones que afectan a su comunidad”.

Enfatizando la necesidad de resolver conflictos a través del diálogo y la mediación, la abogada añadió: “Los conflictos pueden y deben resolverse mediante el diálogo. Es crucial que los residentes se sientan escuchados y que sus preocupaciones sean tomadas en cuenta”.

Planeación urbana y participación ciudadana son claves: Cecilia Pelletier

La doctora en Arquitectura y Urbanismo Cecilia Pelletier Bravo ha destacado la necesidad de una mejor planeación urbana y una mayor participación ciudadana para abordar los desafíos que presentan estos desarrollos.

Enfatizó que la raíz del problema radica en la falta de planificación adecuada y en cómo los desarrolladores han promovido la idea de seguridad y exclusividad en detrimento del acceso público y la equidad urbana.

“Yo pienso que han sido intereses particulares. Nos han vendido la idea de seguridad y de estatus, irregularmente se han autorizado y cerrado arbitrariamente lugares públicos. Las áreas de donación que quedan al interior de fraccionamientos son municipales, yo como ciudadana puedo llevar a mis hijos a que jueguen ahí, no deberían impedírmelo”, explica.

“Sí es acceso controlado, pero yo voy a ir a la zona pública que está dentro de un fraccionamiento que no debió quedar ahí. Ahí hay un conflicto entre legislación y los intereses particulares, porque como condominio te venden la idea que es tu zona particular privada y no es privada”, explica.

Pelletier Bravo subrayó la importancia de la participación ciudadana en la planificación urbana, “Los ciudadanos deben involucrarse activamente en el proceso de planificación y desarrollo de sus comunidades. No podemos esperar que el gobierno resuelva todos los problemas sin nuestra participación. Conocer nuestros derechos y obligaciones es fundamental para exigir una mejor gestión urbana”.

Hizo un llamado a la colaboración entre ciudadanos y autoridades para resolver los problemas, “Solo a través de un esfuerzo conjunto entre ciudadanos informados y autoridades responsables podremos crear comunidades más justas y equitativas. La planeación urbana adecuada y la participación ciudadana son fundamentales para lograr este objetivo”.

Expertos plantean soluciones para resolver conflictos 

Para Héctor Javier Cortés Ruiz resulta necesario legislar para obligar a dichos comités a constituirse como asociaciones civiles para que cumplan con sistemas de transparencia y rendición de cuentas, ademas de buscar la opción de que dichos pagos sean deducibles de impuestos.

También considera necesaria la intervención de organismos y autoridades como la Comisión Estatal de Derechos Humanos y la activa acción no solo de las policías municipales sino de las direcciones municipales de Desarrollo Urbano para regular y revisar la administración de dichos comités, así como la intervención de Justicia Civica para la solución de conflictos.

Cecilia Pelletier considera prioritario involucrar a expertos en la elaboración de los Planes Directores de Desarrollo Urbano y la participación ciudadana en estos temas para evitar además que se construyan zonas habitacionales en sitios que no son aptos.

Finalmente, Salma Vazquez pidió a los ciudadanos lograr acuerdos para la creación de reglamentos internos que lleven a la armonía en una comunidad.